Ипотечное кредитование как ключевая проблема  развития строительного комплекса Ставропольского края

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления [116, с.22] В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре группы: 1)имущество; 2)действия; 3)результаты интеллектуальной (творческой) деятельности; 4)нематериальные блага.

Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права.[3]

Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), как это следует из ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага.

Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Кроме того, п.1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам закон относит и некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется тем, что отдельные специфические транспортные средства и космические объекты имеют особый статус, а потому на них целесообразно распространить правовой режим, относящийся к объектам недвижимости. Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина «имущество», то при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина путем его детального толкования насколько это важно, наглядно показывают существующие неопределенности терминологического плана в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом рассмотрения в настоящей работе.

Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с чем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на котором указанные объекты находятся, и оттого их перемещение технологически невозможно.

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимое (ст. 131 ГК РФ).

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.